Carla Pires de Castro
Advogada em Campinas – SP
EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA MM. VARA FEDERAL EM CAMPINAS/SP.
CONDOMÍNIO, condomínio em edificações situado à, em Campinas, SP., neste ato representado por seu síndico devidamente qualificado na procuração inclusa , por intermédio de sua advogada in fine assinada, vem, respeitosamente, à presença de V.Exa., para, com fulcro no artigo 3o da Lei Federal n.º 10.250/01 e demais disposições aplicáveis à matéria para propor a presente
AÇÃO DE COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS
Em face de {NOME_PARTE_REQUERIDA}, pelas razões de fato e de Direito a seguir expostas:
I. DA LEGITIMIDADE PASSIVA DA REQUERIDA
É a {NOME_PARTE_REQUERIDA} parte legítima para figurar no pólo passivo da presente ação, como a seguir demonstraremos.
De fato, como faz prova as matrículas n.ºs {NÚMERO_MATRICULA_REQUERIDA} a requerida arrematou, em {DATA_ARREMATACAO}, as unidades de n.ºs {NÚMERO_UNIDADE_REQUERIDA} {DESCRICAO_UNIDADE} que apresentava débitos condominiais que são objeto da presente ação.
Destacamos, desde logo, que — conforme aponta a Tabela de Débitos Condominiais incluso — sobre as unidades arrematadas recaiam débitos anteriores à arrematação, os quais, inclusive, deverão ser respondidos pela requerida. Vejamos.
É cediço em nossa jurisprudência que a aquisição da unidade autônoma por terceiro constitui obrigação “propter rem”, tornando-o responsavel pelo pagamento, porque titular do direito real, cf. : Rec Extraordinário-Rec Especial, 2ª Câmara, Processo : {PROCESSO_JURISPRUDENCIA} — {JURISPRUDENCIA_AUTOR}
Aliás o novo Código Civil preceitua expressamente em seu artigo 1.345: “O adquirente da unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”, destaque nosso. Nesse sentido, correto é afirmar que tendo a requerida arrematado a unidade sobre a qual recaia débitos condominiais apresenta-se como parte legítima para figurar no pólo passivo da presente ação, conforme já decidiu nossos Tribunais Superiores, conforme ementas a seguir transcritas:
DESPESAS CONDOMINAIS. – Arrematação. Cobrança do arrematante da unidade autônoma. Responsabilidade deste pelos débitos anteriores à arrematação. Obrigação “propter rem”. Ação procedente. Recurso improvido. Quem, em hasta pública, arremata unidade condominial fica obrigado ao pagamento das despesas condominiais pendentes, mesmo que anteriores à arrematação. A aquisição em hasta pública é de caráter derivado. Como o patrimônio do devedor responde por suas dívidas, o Poder Público impõe ao devedor o cumprimento forçado da obrigação inadimplida; impõe a vontade da lei, em substituição à vontade do executado, para a alienação onerosa do bem. Quem transmite o direito de propriedade ao arrematante, todavia, é o devedor, porque só quem é proprietário pode transmitir. O Poder Público não transmite nada a ninguém. A carta de arrematação é o título, tal como a escritura de compra e venda, que uma vez registrado, transmite o domínio ao arrematante.(2º TACIVIL – 5ª Câm.; AP s/ Revisão nº {NUMERO_PROCESSO_JURISPRUDENCIA}-{UF}; Rel. Juiz {NOME_JUIZ}; j. {DATA_JULGAMENTO}; v.u.), in BAASP, {NUMERO_PAGINA_INICIAL}/{NUMERO_PAGINA_FINAL}-j, de {DATA_PUBLICACAO}.Acordão Origem: TRIBUNAL – QUARTA REGIÃO. Classe: AC – APELAÇÃO CIVEL ? {NUMERO_PROCESSO} UF: {UF} Órgão Julgador: {ORGAO_JULGADOR}. Data da decisão: {DATA_DECISAO} Documento: {DOCUMENTO} Fonte DJU DATA:{DATA_DJU} PÁGINA: {PAGINA_DJU} DJU DATA:{DATA_DJU} Relator(a) {RELATOR}. Decisão: {DECISAO}. EMENTA: {EMENTA} 1. {PRIMEIRA_PARECER}. 2. {SEGUNDA_PARECER}. 3. {TERCEIRA_PARECER}.
?Acórdão AGA {NUMERO_PROCESSO}; {JURISDIÇÃO}, {TIPO_RECURSO} {NUMERO_PROCESSO_RECURSO} {ORGAO_JULGADOR} {DATA_DECISAO} {ORGAO_JULGADOR}. Ementa: {RESUMO_DECISAO}. {JUSTIFICATIVA}. {DETALHES_FATOS}.
Restada infrutífera qualquer composição entre as partes outra alternativa não restou ao requerente senão a propositura da presente ação para condenar a ré no pagamento do principal, acrescidos das penalidades inscritas na Convenção Condominial, além de custas e despesas processuais além de verba honorária.
III. DA INCIDÊNCIA DA MULTA MORATÓRIA PREVISTA NA CONVENÇÃO CONDOMINIAL, JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA
A cláusula 8ª, § 2º da norma interna estabeleceu, a título de cláusula penal, o percentual de 20% sobre o débito original em caso de inadimplemento. Outrossim determinou a incidência de correção monetária e juros de mora sobre o débito não quitado, como comprova o documento incluso. Com efeito, estabeleceu-se expressamente a aplicação das penalidades pela inadimplência, razão pela qual deverá a requerida responder pelos débitos acrescidos das penalidades aprovadas pela universalidade de pessoas.
Registre-se, ainda, que a multa moratória incidente sobre as parcelas vencidas até 10 de dezembro de 2.003 é aquela prevista na Convenção Condominial, porquanto o inadimplemento ocorreu antes da vigência do novo Código Civil Brasileiro, sendo incontroversa a inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor no caso sub judicie. E isto porque as disposições consumeristas são dirigidas ao fornecimento de produtos ou serviços que envolva outorga de crédito ou concessão de financiamento ao consumidor, sendo impertinente a sua aplicação in causum para fixar a multa de 2% (dois por cento) prevista naquela legislação, conforme decidido pelo 1º Tribunal de Alçada Civil do Estado de São Paulo, cuja ementa pedimos vênia para transcrever sua ementa: “CONDOMÍNIO – Despesas condominiais – Cobrança – Multa de 20% prevista na convenção – Admissibilidade – Inaplicabilidade, no caso, do artigo 52, § 1º do Código de Defesa do Consumidor. (destaques nossos).
Quanto as parcelas vencidas após a data supra, foi aplicada a multa prevista na nova legislação, ou seja, aplicado o percentual de 2% a título de multa moratória, conforme se verifica pela tabela de atualização de cálculos que faz parte integrante da presente ação. Requer-se, nesse sentido, a aplicação da multa moratória fixada na norma interna nas obrigações condominiais, inclusive aquelas vencidas até 10/12/02 e a partir de então a multa máxima prevista na nova lei civil.
Por outro lado, a aplicação de correção monetária é incontroversa, visto não tratar-se de um plus, mas sim de mera atualização da moeda necessária para o acompanhamento do processo inflacionário. Neste sentido, decidiu a 9ª Câmara do 1º TACivSP, nos autos da Ap. Sum. 534.744-2, cuja ementa a seguir transcrevemos: “CONDOMÍNIO – DESPESAS CONDOMINIAIS – COBRANÇA – CORREÇÃO MONETÁRIA – INCIDÊNCIA A PARTIR DO VENCIMENTO E NÃO DO AJUIZAMENTO DA AÇÃO. A correção monetária decorre da atualização da moeda, e se mostra necessária para combater o enriquecimento injusto do devedor, com o consequente empobrecimento do credor. Não é pena. Deve acompanhar a obrigação, logo imperiosa antes mesmo do ajuizamento da ação”. (j. 18.11.93, Rel. Juiz Alves Arantes, in RT 701/94 – grifo e destaques nossos). Ademais, a aplicação de correção monetária nos débitos condominiais é matéria pacífica por tratar-se de dívida líquida e certa nos moldes previstos no § 1º do artigo 1º da Lei 6.899/81. No mesmo sentido, a Convenção Condominial estabelece a incidência de correção monetária e juros moratórios, cf. cláusula 8a., §2o. Com efeito, deverá ser a Requerida condenada ao pagamento do principal acrescido das penalidades convencionadas e legais, tudo conforme exposto.IV. DO REQUERIMENTO
EX POSITIS, requer-se a V.Exa. digne-se determinar a citação da Requerida para que conteste a presente, sob pena de revelia e confissão, para ao final seja a ação julgada PROCEDENTE em todos os seus termos, para condenar a Ré no pagamento do principal devidamente corrigido, acrescido de multa de 10% (dez por cento) sobre os encargos devidos até {DATA_ULTIMA_ATUALIZACAO} e 2% (dois por cento) sobre as taxas vencidas a partir da data supra, juros de mora de 1% (hum por cento) ao mês, honorários advocatícios na base de 20% (vinte por cento) sobre o total da condenação, custas e despesas processuais.
Requer, outrossim, que sejam incluídas na condenação as contribuições vincendas no decorrer do processo.
Protesta e desde já requer pela produção de todos os meios de prova em direito admitidos, sem exceção
Valor da causa: R$ {VALOR_CAUSA} ({VALOR_EXTENSO}).
Termos em que, D.R.A.
P. Deferimento.
{LOCALIDADE}, {DATA}.
pp.
{NOME_ADVOGADO}
OAB/{UF} {NUMERO_OAB}
Fonte: Escritório Online