Ação Revisional de Cláusulas Contratuais c/c Devolução de Quantia Paga
Petição inicial de Ação Revisional de Cláusulas Contratuais cumulada com Devolução de Quantia Paga, pleiteando justiça gratuita, revisão de cláusulas de retenção abusivas em contrato de compra e venda de imóvel, imediata retirada do nome dos cadastros de inadimplentes (tutela de urgência) e a devolução dos valores pagos com os devidos acréscimos legais.
Endereçamento
EXCELENTÍSSIMO(A) SENHOR(A) DOUTOR(A) JUIZ(A) DA {NUMERO_DA_VARA}ª VARA {VARA_ESPECIFICA} DA COMARCA DE {NOME_DA_COMARCA}
Qualificação das Partes
{NOME_PARTE_AUTORA}, {NACIONALIDADE_PARTE_AUTORA}, {ESTADO_CIVIL_PARTE_AUTORA}, {PROFISSAO_PARTE_AUTORA}, portador do CPF/MF nº {CPF_PARTE_AUTORA}, com Documento de Identidade de n° {RG_PARTE_AUTORA}, residente e domiciliado na Rua {ENDERECO_PARTE_AUTORA}, nº {NUMERO_ENDERECO_PARTE_AUTORA}, bairro {BAIRRO_PARTE_AUTORA}, CEP: {CEP_PARTE_AUTORA}, {CIDADE_UF_PARTE_AUTORA}, vem respeitosamente perante a Vossa Excelência propor
AÇÃO REVISIONAL DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA
em face de
{NOME_PARTE_RE}, {NACIONALIDADE_PARTE_RE}, {ESTADO_CIVIL_PARTE_RE}, {PROFISSAO_PARTE_RE}, portador do CPF/MF nº {CPF_PARTE_RE}, com Documento de Identidade de n° {RG_PARTE_RE}, residente e domiciliado na Rua {ENDERECO_PARTE_RE}, nº {NUMERO_ENDERECO_PARTE_RE}, bairro {BAIRRO_PARTE_RE}, CEP: {CEP_PARTE_RE}, {CIDADE_UF_PARTE_RE}, pelas razões de fato e de direito que passa a aduzir e no final requer.
Preliminarmente: Da Justiça Gratuita
1 – Da Justiça Gratuita
Consoante o disposto nas Leis 1.060/50 e 7.115/83, o Promovente declara para os devidos fins e sob as penas da lei, ser pobre na forma da lei, não tendo como arcar com o pagamento de custas e demais despesas processuais, sem prejuízo do próprio sustento e de sua família.
Por tais razões, pleiteiam-se os benefícios da Justiça Gratuita, assegurados pela Constituição Federal, artigo 5º, LXXIV e pela Lei 13.105/2015 (NCPC), artigo 98 e seguintes.
Dos Fatos
2 – Dos Fatos
No dia {DIA_DA_COMPRA}/{MES_DA_COMPRA}/{ANO_DA_COMPRA} a Requerente comprou um lote com o fim de estabelecer residência, lote n° {NUMERO_DO_LOTE}, este no Loteamento {NOME_DO_LOTEAMENTO}, Quadra {QUADRA_DO_LOTE}, medindo {MEDIDA_FRENTE} de frente por {MEDIDA_FUNDO} de fundo, com área total de {AREA_TOTAL_LOTE} m² (duzentos metros quadrados) no município de {MUNICIPIO_DO_LOTE}, adquirido pelo valor de R$ {VALOR_TOTAL_DO_LOTE} (REAIS).
Do referido valor, foi efetuado de imediato a quantia de R$ {VALOR_PAGO_ENTRADA} (REAIS), sendo a primeira parcela com vencimento em {DIA_VENCIMENTO_PRIMEIRA_PARCELA}/{MES_VENCIMENTO_PRIMEIRA_PARCELA}/{ANO_VENCIMENTO_PRIMEIRA_PARCELA}.
Os valores restantes do negócio, ou seja, {VALOR_RESTANTE_NEGOCIO} (REAIS) ficaram acordados que seriam pagos por meio de {NUMERO_DE_PARCELAS} (NÚMERO) parcelas, as quais seriam corrigidas pelo IGPM, mais aumento de {PORCENTAGEM_AUMENTO_MENSAL}% ao mês.
Ocorre que em virtude de a Autora encontrar-se em dificuldades financeiras, procurou a empresa ora Ré com o objetivo de rescindir o contrato de compra e venda e obter a restituição dos valores já pagos em {NUMERO_DE_PARCELAS_PAGAS} parcelas, totalizando R$ {VALOR_TOTAL_PAGO}, contudo esse valor já se encontra com a retenção de {PORCENTAGEM_RETENCAO}% (PORCENTAGEM).
Para sua surpresa, Excelência, a Requerente foi informada pela empresa que não seria possível efetivar a rescisão do contrato, tampouco a devolução das parcelas já pagas, tendo em vista que havia parcelas em atraso, as quais deveriam ser quitadas para que somente então fosse feita a rescisão.
Ora, se a Requerente se encontra em grandes dificuldades financeiras, não teria como quitar as parcelas vencidas e, ao mesmo tempo, continuar os pagamentos. Contudo, não sendo efetivada a rescisão do referido contrato, a Requerente sempre estará em mora com a empresa, de toda sorte essa situação se mostra bastante injusta e desproporcional. Ademais, não sendo resolvido o contrato, chegará o momento em que o montante devido à Requerida será maior que o valor a ser devolvido, prática que se mostra bastante injusta e vai de encontro ao que a nossa Legislação determina, caracterizando enriquecimento sem causa por parte da empresa.
Excelência, se for levado em consideração a retenção de {PORCENTAGEM_RETENCAO_2}% (PORCENTAGEM) que a Requerida pretende implementar, mais o sinal, e não fazendo a correção monetária, o valor realmente pago não chegará a {VALOR_DEVOLVIDO} (REAIS). Portanto, o valor apurado após a implementação dos juros menos a retenção de {PORCENTAGEM_RETENCAO}% (PORCENTAGEM) resultou em um valor nominal de {VALOR_PROVEITO_ECONOMICO} (REAIS), sendo este o proveito econômico da ação e o valor a ser devolvido pela Requerida.
Dos Fundamentos
3 – Dos Fundamentos
No contrato de compra e venda há previsão da devolução dos valores já pagos, mas, além da retenção de 20% (vinte por cento), a Requerida pretende reter o sinal, os resíduos, e ainda não corrigir o que já foi pago, a título de indenização por perdas e danos, o que não pode ser considerado no caso em questão.
Ademais, cumpre destacar que as cláusulas abusivas impostas pelo fornecedor ao hipossuficiente não merecem amparo, principalmente no que tange à retenção de {PERCENTUAL_RETENCAO}% (PORCENTAGEM) do valor realmente pago, dos resíduos por perdas e danos, bem como a previsão de não pagamento dos juros implementados nas respectivas parcelas conforme Cláusula Sexta, Parágrafo Sexto do contrato anexo (doc. {NUMERO_DOCUMENTO} pag. {NUMERO_PAGINA_DOC_CONTRATO}).
Portanto, os valores devem ser devolvidos com todos os acréscimos em atendimento à legislação vigente. Vejamos o que diz a jurisprudência:
DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. DISTRATO. DEVOLUÇÃO ÍNFIMA DO VALOR ADIMPLIDO. ABUSIVIDADE. RETENÇÃO DE PERCENTUAL SOBRE O VALOR PAGO. SÚMULA 7 DO STJ. 1. “O distrato faz-se pela mesma forma exigida para o contrato” (art. 472 do Código Civil), o que significa que a resilição bilateral nada mais é que um novo contrato, cujo teor é, simultaneamente, igual e oposto ao do contrato primitivo. Assim, o fato de que o distrato pressupõe um contrato anterior não lhe desfigura a natureza contratual, cuja característica principal é a convergência de vontades. Por isso, não parece razoável a contraposição no sentido de que somente disposições contratuais são passíveis de anulação em virtude de sua abusividade, uma vez que “‘onde existe a mesma razão fundamental, prevalece a mesma regra de Direito”. 2. A lei consumerista coíbe a cláusula de decaimento que determine a retenção do valor integral ou substancial das prestações pagas por consubstanciar vantagem exagerada do incorporador. 3. Não obstante, é justo e razoável admitir-se a retenção, pelo vendedor, de parte das prestações pagas como forma de indenizá-lo pelos prejuízos suportados, notadamente as despesas administrativas realizadas com a divulgação, comercialização e corretagem, além do pagamento de tributos e taxas incidentes sobre o imóvel, e a eventual utilização do bem pelo comprador. 4. No caso, o Tribunal a quo concluiu, de forma escorreita, que o distrato deve render ao promitente comprador o direito à percepção das parcelas pagas. Outrossim, examido o contexto fático-probatório dos autos, entendeu que a retenção de 15% sobre o valor devido seria suficiente para indenizar a construtora pelos prejuízos oriundos da resilição contratual. Incidência da Súmula 7 do STJ. 5. Recurso especial não provido. (STJ – REsp: {NUMERO_DO_RECURSO} , Relator: Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, Data de Julgamento: {DATA_JULGAMENTO_STJ}, T4 – QUARTA TURMA, Data de Publicação: DJe {DATA_PUBLICACAO_STJ})
Ora Excelência, diante da negativa por parte da empresa em resolver o contrato, a Requerente teve seu nome incluído no {SISTEMA_PROTECAO_CREDITO} conforme doc. ({NUMERO_DOCUMENTO}), o que se pede em Liminar a imediata retirada, além do mais, o saldo devedor continua a crescer, de forma que em determinada hora a Requerente passará a dever uma quantia superior ao que deve ser devolvido, também citado na referida Liminar.
Diante da situação ora exposta, não restou outra alternativa senão buscar a tutela jurisdicional com o objetivo de impedir tamanha desproporcionalidade entre o que realmente foi pago e a forma como a empresa pretende resolver o contrato.
Do Fundamento: Da Aplicabilidade do CDC e Abusividade das Cláusulas
4 – Da Aplicabilidade do CDC: Teoria da Responsabilidade Objetiva
A relação jurídica existente deve ser entendida como de consumo, prevista na Lei nº 8.078/90, envolvendo de um lado, o adquirente promovente e de outro, o fornecedor promovido. Portanto, aplique-se ao postulante todos os preceitos insculpidos no Diploma Consumerista.
Destarte, cabe à parte autora reaver os valores pagos, corrigidos a partir da data de cada pagamento.
Para evitar um enriquecimento sem causa, previsto no Código Civil em seu artigo 413, pelo vendedor, não seria justo nem certo rescindir o contrato de compra e venda do referido imóvel em tais condições, bem como reter as parcelas pagas parcialmente, tornando-se demasiadamente oneroso ao comprador.
Segundo o disposto no artigo 51, II e IV do Código de Defesa do Consumidor combinados com o artigo 53 do mesmo diploma legal, disciplina a matéria:
Artigo 51 – São nulas de pleno direito, entre outras, as cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que:
II – subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga, nos casos previstos neste Código;
IV – estabeleçam obrigações consideradas iníquas, abusivas, que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada, ou sejam, incompatíveis com a boa-fé e a equidade;”
“Artigo 53 – Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis, mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito as cláusulas que estabeleçam a perda total ou de 30% das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e retomada do produto alienado.”
Ademais, a narrativa enumerada torna claro o direito da postulante em reaver o que foi pago (prova inequívoca). O petitum tem amparo na Lei, na doutrina e no Direito Sumulado pátrio. Mas, o processo não pode ser um fardo temporal somente para o autor, pois se este comprova a quantia que foi paga, e as leis do País lhe asseguram a devolução, logo, é justo que este receba, de imediato, parte do que se encontra sob a administração de outrem.
Esta posição já era amplamente adotada e consolidada no tribunal:
A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que há enriquecimento ilícito da incorporadora na aplicação de cláusula que obriga o consumidor a esperar pelo término completo das obras para reaver seu dinheiro, pois aquela poderá revender imediatamente o imóvel sem assegurar, ao mesmo tempo, a fruição pelo consumidor do dinheiro ali investido.
(AgRg no Ag {NUMERO_DO_AGRAVO} SC, Rel. Ministro RICARDO VILLAS BÔAS CUEVA, TERCEIRA TURMA, julgado em {DATA_JULGAMENTO_AGRAVO}, DJe {DATA_PUBLICACAO_AGRAVO}). É abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. [...] (AgRg no AREsp525955 SC, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 05/08/2014, DJe 04/09/2014).
[...]
Em contratos submetidos ao Código de Defesa do Consumidor, é abusiva a cláusula contratual que determina a restituição dos valores devidos somente ao término da obra ou de forma parcelada, na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, por culpa de quaisquer contratantes. Em tais avenças, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador – integralmente, em caso de culpa exclusiva do promitente vendedor/construtor, ou parcialmente, caso tenha sido o comprador quem deu causa o desfazimento. (REsp 1300418 SC, submetido ao procedimento dos recursos especiais repetitivos, Rel. Ministro LUIS FELIPE SALOMÃO, SEGUNDA SEÇÃO, julgado em 13/11/2013, DJe 10/12/2013).
Outra situação regulada pela súmula é quando a resolução do contrato de compra e venda ocorre por culpa do comprador. Em hipóteses como arrependimento do comprador, ou mesmo a sua recusa em receber o imóvel sem qualquer fundamentação, negativa de fomento para compra do imóvel pelas instituições financeiras, dificuldades no pagamento, dentre outras correlatas, e não havendo a culpa da empresa, a incorporadora poderá reter parte do valor pago para ressarcir-se das despesas de vendas, tais como corretagem, publicidade, despesas provenientes de abertura de crédito, etc. Nesse sentido, a Justiça tem reconhecido como abusivas as cláusulas que preveem mais que 20% (vinte por cento) de retenção pela vendedora.
É entendimento pacífico nesta Corte Superior que o comprador inadimplente tem o direito de rescindir o contrato de compromisso de compra e venda de imóvel e, consequentemente, obter a devolução das parcelas pagas, mostrando-se razoável a retenção de 20% dos valores pagos a título de despesas administrativas, consoante determinado pelo Tribunal de origem. 3 – Esta Corte já decidiu que é abusiva a disposição contratual que estabelece, em caso de resolução do contrato de compromisso de compra e venda de imóvel, a restituição dos valores pagos de forma parcelada, devendo ocorrer a devolução imediatamente e de uma única vez. (RCDESP no AREsp 208018 SP, Rel. Ministro SIDNEI BENETI, TERCEIRA TURMA, julgado em 16/10/2012, DJe 05/11/2012). Esta Corte Superior, porém, possui entendimento consolidado pelo rito do art. 543-C do Código de Processo Civil no sentido de ser cabível a retenção imediata de parte das parcelas a serem devolvidas ao comprador na hipótese de resolução do Contrato de promessa de compra e venda por culpa do promitente comprador. (EDcl no AgRg no REsp1349081 AL, Rel. Ministro PAULO DE TARSO SANSEVERINO, TERCEIRA TURMA, julgado em 03/06/2014, DJe 09/06/2014).
Tendo em vista que a promitente vendedora não teve maiores dispêndios financeiros com o Imóvel objeto da lide e que a Jurisprudência e a Doutrina são uníssonas no sentido de que seja efetuado a retenção entre 10 e 25 %, deve a mesma recair sobre 15% (quinze por cento) do valor efetivamente pago com juros multas e correção monetária a ser arbitrado por este respeitoso juízo.
Da Tutela de Urgência
5 – Da Tutela de Urgência
Assim, com fulcro no artigo 300 e seguintes do NCPC, a Requerente pede a Tutela de Urgência, para que a Requerida se digne a retirar o nome da mesma do Sistema de Proteção ao Crédito conforme doc. ({NUMERO_DOCUMENTO}) e que se abstenha de cobrar as parcelas vencidas e vincendas, tendo em vista que, logo que se encontrou com problemas financeiros, procurou a empresa que de pronto se negou a resolver o contrato.
Art. 300. “A tutela de urgência será concedida quando houver elementos que evidenciem a probabilidade do direito e o perigo de dano ou o risco ao resultado útil do processo.
§1° Para a concessão da tutela de urgência, o juiz pode, conforme o caso, exigir caução real ou fidejussória idônea para ressarcir os danos que a outra parte possa vir a sofrer, podendo a caução ser dispensada se a parte economicamente hipossuficiente não puder oferecê-la.
§2° A tutela de urgência pode ser concedida liminarmente ou após justificação prévia.
§3° A tutela de urgência de natureza antecipada não será concedida quando houver perigo de irreversibilidade dos efeitos da decisão”.
A necessidade desta medida se dá mediante a incredibilidade da requerente, que se encontra totalmente impedida de efetivar qualquer compra ou transação. Além do mais, sem esta prestação jurisdicional por parte do Juízo a quo, certamente a mesma enfrentará graves danos à sua intimidade, o que não pode ser considerado como meros dissabores da vida cotidiana, mas sim violação da dignidade da pessoa humana.
Dos Pedidos
6 – Dos Pedidos
Pelo exposto e por tudo mais que certamente será suprido pelo elevado saber jurídico de Vossa Excelência, requer-se:
A concessão da Justiça Gratuita, nos termos da Lei nº 1.060/50, assegurados pela Constituição Federal, artigo 5º, LXXIV e pela Lei 13.105/2015 (NCPC), artigo 98 e seguintes;
Que o caso seja observado à luz da relação de consumo, tendo em vista a compra e venda de produto;
Que seja deferido o ônus da prova nos termos do artigo 6º, VIII, do Código de Defesa do Consumidor e outros relacionados;
A concessão da Tutela Antecipada com a imediata retirada do nome da Requerente do SPC e SERASA, bem como a abstenção da cobrança das parcelas vencidas e vincendas;
Que seja designada audiência de conciliação ou mediação na forma do previsto no artigo 334 do NCPC;
A citação da requerida com base no artigo 246 e 247 do NCPC, para oferecer resposta no prazo legal, sob pena de revelia e confissão;
Que a ação seja julgada procedente com base nos artigos 322 a 329 do NCPC, condenando-se a requerida a devolver a importância paga, ou seja, {VALOR_DEVOLUCAO} (REAIS), acrescida de juros e correção a ser arbitrada por este juízo;
Declarar abusivas as cláusulas que preveem a retenção de {PERCENTUAL_RETENCAO}% do valor pago, determinando a devolução de 85% do valor que se encontra em seu poder, referente a {VALOR_PAGO} (REAIS), conforme planilha anexa (doc. {NUMERO_DOCUMENTO});
O protesto pela produção de todas as provas em direito admitidas nos termos do artigo 369 e seguintes do NCPC.
Dá-se à causa o valor de {VALOR_CAUSA} (REAIS).
Nestes termos, Pede Deferimento.
{DATA_CIDADE}, {DIA_DA_COMPRA}, de {DATA_MES} de {DATA_ANO}.
{NOME_ADVOGADO} OAB/{UF_OAB} Nº {NUMERO_OAB}